హైదరాబాద్ రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్‌లో అందరూ గమనించాల్సిన తదుపరి కథ
| హైదరాబాద్ రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్‌లో మరోసారి కోకాపేట్ పేరు మార్మోగుతోంది. సాధారణంగా ఒక ప్రాంతంలో భూమి ధరలు పెరిగాయంటే.. అక్కడ డిమాండ్ పెరిగిందని చెప్పుకోవచ్చు.
భూమిపై స్థలం లేక అంగారక గ్రహం మీద ప్లాట్లు వెతుక్కునే రోజుల్లో... మన కోకాపేట్‌లో ఎకరం భూమి రూ.115 కోట్లు పలికిందట. 'కోట్లు' అంటే మనం ఆడుకునే బోర్డ్ గేమ్‌లో ఉండే కాగితం డబ్బులు కాదండోయ్... నిజమైన రూపాయిలే.. ఆ లెక్కన చూస్తే, అక్కడ గజం భూమి కొనాలంటే జేబులో డబ్బులు కాదు.. రెండు బ్యాంకులు ఉండాలి. గోల్డెన్ మైల్ కాదు కదా... అంత పెట్టి కొన్నాక అక్కడ ఇల్లు కడితే పక్కాగా బంగారం ఇటుకలతోనే కట్టాలేమో.. భవిష్యత్తుపై బెట్టింగ్ అని డెవలపర్లు చెబుతుంటే... "అయ్యా.. మేము ఆకాశంలో కాకుండా నేల మీద కాస్త జాగ ఉందా అని వెతుక్కుంటున్నాం" అని సామాన్యులు అమాయకంగా ఆకాశం వైపు చూస్తున్నారు.
హైదరాబాద్ రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్‌లో మరోసారి కోకాపేట్ పేరు మార్మోగుతోంది. సాధారణంగా ఒక ప్రాంతంలో భూమి ధరలు పెరిగాయంటే.. అక్కడ డిమాండ్ పెరిగిందని చెప్పుకోవచ్చు. కానీ కోకాపేట్‌లో తాజాగా జరిగిన భూముల వేలం మాత్రం అంతకంటే పెద్ద విషయాన్ని సూచిస్తోంది. ఇది కేవలం భూమి కొనుగోలు కాదు.. పశ్చిమ హైదరాబాద్ భవిష్యత్‌పై పెట్టుబడిదారులు చేస్తున్న భారీ బెట్టింగ్‌గా చూడాల్సిన పరిణామం. సెప్టెంబర్ 9న హైదరాబాద్ మెట్రోపాలిటన్ డెవలప్‌మెంట్ అథారిటీ (హెఎండీఏ) నిర్వహించిన ఈ-వేలంలో కోకాపేట్‌లోని న్యూపోలిస్ లేఅవుట్, గోల్డెన్ మైల్ సైట్-1లోని ప్లాట్లకు భారీ డిమాండ్ కనిపించింది.
ఎకరాకు రూ.115 కోట్లు.. రూ.70 కోట్ల ధరను దాటేసిన బిడ్
గోల్డెన్ మైల్ సైట్-1లో 0.70 ఎకరాల విస్తీర్ణంలో ఉన్న ప్లాట్‌కు ఎకరాకు రూ.115 కోట్ల బిడ్ వచ్చింది. ఈ ప్లాట్‌కు హెఎండీఏ ప్రతిపాదించిన అప్‌సెట్ ధర ఎకరాకు రూ.70 కోట్లు. అంటే ప్రభుత్వ నిర్ణయించిన ధర కంటే ఏకంగా రూ.45 కోట్లు ఎక్కువగా బిడ్డింగ్ జరిగింది. ఇక్కడే అసలు ఆసక్తికరమైన విషయం ఉంది. పెట్టుబడిదారులు ఒక ఎకరం భూమికి ప్రభుత్వం నిర్ణయించిన ధర కంటే ఇంత భారీగా ఎందుకు చెల్లించడానికి సిద్ధమయ్యారు? దీనికి సమాధానం కేవలం ప్రస్తుత భూమి ధరల్లో ఉండకపోవచ్చు. ఆ భూమి ద్వారా భవిష్యత్తులో వచ్చే వాణిజ్య అవకాశాలపై ఉన్న అంచనాల్లో ఉండొచ్చు.
న్యూపోలిస్‌లో మరో భారీ బిడ్
ఇదే వేలంలో న్యూపోలిస్ లేఅవుట్‌లోని ప్లాట్ నంబర్ 17కు కూడా భారీ స్పందన వచ్చింది. 4.59 ఎకరాల విస్తీర్ణంలో ఉన్న ఈ ప్లాట్‌కు ఒక బిడ్డర్ ఎకరాకు రూ.120 కోట్లు కోట్ చేసినట్లు సమాచారం. అంటే ఒకే వేలంలో ఎకరాకు రూ.100 కోట్ల మార్క్‌ను దాటిన బిడ్లు రావడం.. కోకాపేట్ భూములకు ఉన్న డిమాండ్ స్థాయిని స్పష్టంగా చూపిస్తోంది. అయితే ఇక్కడ మరో ప్రశ్న తలెత్తుతుంది.
ఎందుకు కోకాపేట్‌నే?
కోకాపేట్‌లో అసలు మారుతున్నది ఏంటి? హైదరాబాద్ విస్తరణ గతంలో నగర శివారు ప్రాంతాల వైపు జరిగేది. కానీ ఇప్పుడు పశ్చిమ హైదరాబాద్‌లోని కొన్ని ప్రాంతాలు కేవలం నివాస ప్రాంతాలుగా కాకుండా హై-వాల్యూ బిజినెస్, కమర్షియల్, ఆఫీస్, లగ్జరీ రెసిడెన్షియల్ హబ్‌లుగా మారుతున్నాయి. కోకాపేట్, న్యూపోలిస్, గోల్డెన్ మైల్ వంటి ప్రాంతాలపై పెట్టుబడిదారుల దృష్టి పెరగడానికి ప్రధాన కారణం ఇదే. ఒక ప్రాంతంలో పెద్ద కంపెనీలు, ఆఫీస్ స్పేస్, లగ్జరీ నివాస ప్రాజెక్టులు, మెరుగైన రహదారి కనెక్టివిటీ, మౌలిక వసతులు ఒకేసారి అభివృద్ధి చెందితే.. అక్కడి భూమికి డిమాండ్ సహజంగానే పెరుగుతుంది. అందుకే కోకాపేట్‌లో జరుగుతున్న బిడ్డింగ్‌ను కేవలం “భూమి ధర పెరిగింది” అనే కోణంలో చూడటం కంటే.. “హైదరాబాద్‌లో కొత్త ఆర్థిక కేంద్రం రూపుదిద్దుకుంటోందా?” అనే ప్రశ్నతో చూడటం ఆసక్తికరం.
డెవలపర్లకు ఇది ఏం చెబుతోంది?
ఇంత భారీ ధరకు భూమి కొనుగోలు చేసే పెట్టుబడిదారులు కేవలం ప్రస్తుత మార్కెట్‌ను మాత్రమే చూడరు. భవిష్యత్తులో ఆ భూమిపై అభివృద్ధి చేసే ప్రాజెక్ట్ ద్వారా వచ్చే ఆదాయం, ప్రాంతానికి పెరుగుతున్న డిమాండ్, భవిష్యత్ కమర్షియల్ విలువ వంటి అంశాలను కూడా పరిగణనలోకి తీసుకుంటారు. అందువల్ల కోకాపేట్‌లోని తాజా వేలం డెవలపర్లు పశ్చిమ హైదరాబాద్‌పై దీర్ఘకాలిక నమ్మకంతో ఉన్నారనే సంకేతంగా కూడా చూడవచ్చు.
హైదరాబాద్ రియల్ ఎస్టేట్‌కు ఇది ఎందుకు కీలకం?
దేశంలోని ప్రధాన మెట్రో నగరాల్లో రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ వివిధ దశల్లో కొనసాగుతున్న సమయంలో హైదరాబాద్‌లోని కొన్ని కీలక ప్రాంతాల్లో మాత్రం భూమికి ఇంత భారీ డిమాండ్ కనిపించడం ప్రత్యేకంగా మారింది. ముఖ్యంగా నగర పశ్చిమ భాగంలో భూమి లభ్యత పరిమితంగా ఉండటం, అభివృద్ధి చెందుతున్న మౌలిక వసతులు, ఉద్యోగ కేంద్రాలకు సమీపం, ప్రీమియం నివాసాలకు పెరుగుతున్న డిమాండ్ వంటి అంశాలు కలిసి భూమి విలువలను ప్రభావితం చేస్తున్నాయి.
అయితే ఒక ముఖ్యమైన విషయం గుర్తుంచుకోవాలి. వేలంలో వచ్చిన అత్యధిక బిడ్ అంటే ఆ ప్రాంతంలోని ప్రతి ఎకరం భూమి అదే ధర పలుకుతుందని అర్థం కాదు. ప్లాట్ స్థానం, రోడ్డు యాక్సెస్, జోనింగ్, అభివృద్ధి సామర్థ్యం, ప్రాజెక్టు అనుమతులు వంటి అనేక అంశాలపై వాస్తవ మార్కెట్ విలువ ఆధారపడి ఉంటుంది.
ఇది రియల్ ఎస్టేట్ బూమ్‌కు సంకేతమా?
కోకాపేట్‌లో జరిగిన ఈ వేలం ఒక్కటే హైదరాబాద్ మొత్తం రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్‌కు హైప్ ఇవ్వదు. పశ్చిమ హైదరాబాద్‌లో కీలకమైన భూమి కోసం పెట్టుబడిదారులు భారీ మొత్తాలు వెచ్చించడానికి సిద్ధంగా ఉన్నారు. ఎకరాకు రూ.115 కోట్లు, రూ.120 కోట్ల స్థాయిలో వచ్చిన బిడ్లు కేవలం సంఖ్యలు కావు. ఇవి హైదరాబాద్ భవిష్యత్ అభివృద్ధిపై పెట్టుబడిదారుల అంచనాలకు ఒక కొలమానం.
ఇక అసలు ఆసక్తికరమైన విషయం ఏమిటంటే.. ఈ ప్రాంతంలో భూముల ధరలు ఇప్పటికే భారీ స్థాయికి చేరుకున్న నేపథ్యంలో రాబోయే సంవత్సరాల్లో కోకాపేట్ తన విలువను ఎలా నిలబెట్టుకుంటుంది? ఇంకా కొత్త కమర్షియల్ హబ్‌లు ఏర్పడతాయా? లేక ఇంతటి ధరల తర్వాత మార్కెట్‌లో సహజమైన కరెక్షన్ వస్తుందా? అదే ఇప్పుడు హైదరాబాద్ రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్‌లో అందరూ గమనించాల్సిన తదుపరి కథ.