అపార్ట్‌మెంట్ నిర్వహణ నియమాలు: నివాసితులకు చ‌ట్టం గురించి ఏం తెలుసు?

భార‌త‌దేశం ఒక కాంక్రీట్ జంగిల్ గా మారుతున్న సంగతి తెలిసిందే. పట్టణీకరణ వేగంగా పెరుగుతున్న తరుణంలో అపార్ట్‌మెంట్ సంస్కృతి సర్వసాధారణంగా మారింది. గ్రూప్ భ‌వ‌న‌ నివాసంలో ఉంటున్నప్పుడు భవన నిర్మాణం పూర్తయి అసోసియేషన్ లేదా రెసిడెంట్ వెల్ఫేర్ అసోసియేషన్ (ఆర్.డ‌బ్ల్యూ.ఏ) ఏర్పాటైన తర్వాత మెయింటెనెన్స్ చార్జీలు చెల్లించడం అనేది నివాసితులకు చట్టపరంగా త‌ప్ప‌నిస‌రి. రియల్ ఎస్టేట్ చట్టం (రెరా) 2016.. ప‌లు రాష్ట్రాల అపార్ట్‌మెంట్ ఓనర్‌షిప్ చట్టాలు.. సదరు సొసైటీ బై-లాస్ ఆధారంగా ఈ నిర్వహణ బాధ్యతలను నిర్దేశిస్తారు. ఉమ్మడి వసతులైన లిఫ్టులు, సెక్యూరిటీ, నీటి సరఫరా వ్యవస్థల నిర్వహణకు ప్రతి ఫ్లాట్ యజమాని తన వంతు వాటా చెల్లింపుల‌ను అందించడం సామాజిక - ఉమ్మడి బాధ్యత అని సుప్రీం కోర్టు సైతం స్పష్టం చేసింది.

అయితే ప్రతి నివాసితుడు మెయింటెనెన్స్ చార్జీలను బ్లైండ్‌గా చెల్లించాల్సిన అవసరం లేదు. కొన్ని ప్రత్యేక పరిస్థితులలో బిల్డర్ లేదా అసోసియేషన్ డిమాండ్లను చట్టపరంగా నిరాకరించే హక్కు వారికి ఉంటుంది. ముఖ్యంగా బిల్డర్ ప్రాజెక్ట్‌కు అధికారికంగా ఆక్యుపెన్సీ సర్టిఫికేట్ (ఓసీ) పొందకముందే పూర్తి స్థాయి సొసైటీ తరహా మెయింటెనెన్స్ చార్జీలను నివాసితులపై రుద్దడం చట్టవిరుద్ధం. ఎందుకంటే ఆక్యుపెన్సీ సర్టిఫికేట్ రానంతవరకు ప్రాజెక్ట్ చట్టబద్ధమైన హ్యాండోవర్ పూర్తి కానట్లే లెక్క. కేవలం ఒప్పందంలో ముందే పేర్కొన్న నిబంధనల ప్రకారం.. పూర్తయిన భాగాల సంరక్షణకు అవసరమైన పరిమిత చార్జీలను మాత్రమే బిల్డర్ వసూలు చేయగలడు.

మెయింటెనెన్స్ వివాదాలకు దారితీసే మరో ముఖ్యమైన అంశం.. ముందుగా వెల్లడించని హిడెన్‌ చార్జీలు. రెరా సెక్షన్ 11(4) ప్రకారం.. బిల్డర్ అపార్ట్‌మెంట్ విక్రయ ఒప్పందంలోనే మెయింటెనెన్స్ నిబంధనలను, వాటి ధరల బ్రేకప్‌ను స్పష్టంగా పొందుపరచాలి. అలా కాకుండా.. కొనుగోలుదారుల ముందస్తు అనుమతి లేదా అవగాహన లేకుండా అదనపు చార్జీలను వసూలు చేయడం వినియోగదారుల రక్షణ చట్టం 2019 ప్రకారం `అన్యాయమైన వాణిజ్య పద్ధతి` కిందకు వస్తుంది. కాబట్టి ఒప్పందంలో లేని ఎలాంటి అదనపు నిర్వహణ డిమాండ్లనైనా నివాసితులు చట్టపరంగా నిరాకరించవచ్చు లేదా కోర్టులలో సవాలు చేయవచ్చు.

ఇక సొసైటీ హ్యాండోవర్ పూర్తయి ఆర్‌డబ్ల్యూఏ చేతికి పాలన వచ్చాక కూడా చార్జీల పెంపుదల విషయంలో కఠినమైన నియమాలు ఉంటాయి. అపార్ట్‌మెంట్ బై-లాస్ ప్రకారం మెయింటెనెన్స్ చార్జీలను పెంచాలనే ప్రతిపాదన వస్తే.. పాలకమండలి సభ్యులు ఏకపక్షంగా నిర్ణయం తీసుకోకూడదు. సొసైటీలోని ఫ్లాట్ యజమానులందరితో కలిసి జనరల్ బాడీ మీటింగ్ నిర్వహించి మెజారిటీ సభ్యుల ఆమోదం పొందిన తర్వాతే చార్జీల పెంపును అమలు చేయాలి. తగిన చట్టపరమైన ప్రక్రియ పారదర్శకత పాటించకుండా కమిటీ సభ్యులు తీసుకునే ఏకపక్ష నిర్ణయాలు చెల్లుబాటు కావని వినియోగదారుల కోర్టులు, సహకార వివాదాల పరిష్కార యంత్రాంగాలు పదే పదే స్పష్టం చేశాయి.

ఒకవేళ బిల్డర్ లేదా అసోసియేషన్‌తో మెయింటెనెన్స్ విషయమై వివాదాలు తలెత్తితే నివాసితులకు రెడ్లెస్సల్ (పరిష్కార) మార్గాలు అందుబాటులో ఉన్నాయి. బిల్డర్ నియంత్రణ దశలో వచ్చే సమస్యలపై రెరా అథారిటీని, సేవలలో లోపాలు లేదా అక్రమ బిల్లింగ్‌లపై కన్స్యూమర్ కోర్టులను.. అలాగే సొసైటీ అంతర్గత పరిపాలన ఉల్లంఘనలపై సహకార సంఘాల రిజిస్ట్రార్‌ను ఆశ్రయించవచ్చు.