బిల్డ‌ర్ 75ల‌క్ష‌ల అద‌న‌పు బాదుడు.. RERA ఇచ్చిన తీర్పుకు బిగ్ షాక్!

రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో బిల్డర్లు- కొనుగోలుదారుల మధ్య తరచూ తలెత్తే చార్జీల వివాదాలపై పంజాబ్ రియల్ ఎస్టేట్ రెగ్యులేటరీ అథారిటీ (పంజాబ్ RERA) ఒక మైలురాయి లాంటి తీర్పును వెలువరించింది. అమృత్‌సర్‌కు చెందిన కొనుగోలుదారులు ఢిల్లీకి చెందిన ఒక బిల్డర్‌పై దాఖలు చేసిన పిటిషన్‌ను విచారించిన రెరా.. కొనుగోలుదారుల ఒప్పందంలో ముందే అంగీకరించకుండా కార్పెట్ ఏరియా లేదా సూపర్ ఏరియా పెరిగిందనే సాకుతో బిల్డర్లు ఏకపక్షంగా అదనపు చార్జీలు వసూలు చేయడానికి వీల్లేదని స్పష్టం చేసింది. 2023 డిసెంబర్ 11న దాఖలైన ఈ ఫిర్యాదుపై సుదీర్ఘ విచారణ జరిపిన అథారిటీ 14 మే 2026న కీలక నిర్ణయాన్ని వెల్లడించింది.

ఈ కేసు నేపథ్యాన్ని పరిశీలిస్తే... అమృత్‌సర్‌లోని రాణి కా బాగ్ ప్రాంతానికి చెందిన కొనుగోలుదారులు బిల్డర్ మధ్య కుదిరిన రిజిస్టర్డ్ ఒప్పందంలో కార్పెట్ ఏరియా 139.17 చదరపు మీటర్లుగా (1498 చదరపు అడుగులు) పేర్కొన్నారు. అయితే ఫ్లాట్ స్వాధీనం చేసే సమయంలో బిల్డర్ కార్పెట్ ఏరియాకు కాకుండా ఏకంగా 2570 చదరపు అడుగుల సూపర్ ఏరియాకు చార్జీలు లెక్కించాడు. దీనివల్ల చదరపు అడుగు ధర 6,190 నుండి 7,056 కి పెరిగిందని... తప్పుడు సమాచారంతో బిల్డర్ తమ వద్ద నుండి అదనంగా దాదాపు 75 లక్షలు వసూలు చేశాడని కొనుగోలుదారులు కోర్టును ఆశ్రయించారు. పెరిగిన 1072 చదరపు అడుగుల అదనపు మొత్తాన్ని బిల్డర్ రీఫండ్ చేయకపోవడంతో ఈ వివాదం మొదలైంది.

ఖైతాన్ అండ్ కో పార్ట్‌నర్ నిశాంత్ అరోరా జాతీయ మీడియాకు తెలిపిన వివరాల ప్రకారం.. ఈ కేసులో పంజాబ్ రెరా కొనుగోలుదారుల ఫిర్యాదును పాక్షికంగా మాత్రమే అంగీకరించింది. ఫ్లాట్ డెలివరీ ఆలస్యమైనందుకు గాను వడ్డీని చెల్లించాలని బిల్డర్‌ను ఆదేశించినా.. సూపర్ ఏరియా చార్జీల రీఫండ్ క్లెయిమ్ ను బిల్డ‌ర్ తిర‌స్క‌రించారు. అయితే ఇరు పక్షాలు సంతకాలు చేసిన బిల్డర్-బైయర్ అగ్రిమెంట్ (బీబీఏ) లో అమ్మకపు ఏరియా.. దాని రేటు.. మొత్తం ధర స్పష్టంగా విడివిడిగా పేర్కొన్నారు. చట్టంలో ఉన్న `కేవియట్ ఎమ్టర్` (కొనుగోలుదారుడే జాగ్రత్త వహించాలి).. పాక్టా సంట్ సెర్వాండా (ఒప్పందాలను గౌరవించాలి) అనే వాణిజ్య సూత్రాల ప్రకారం.. నిబంధనలు చదువుకుని సంతకం చేసినందున కొనుగోలుదారులు ఆ ఒప్పందానికి కట్టుబడి ఉండాలని రెరా పేర్కొంది.

ఈ తీర్పులో రెండు భిన్నమైన అంశాలపై రెరా స్వతంత్ర నిర్ణయాలు తీసుకుంది. మొదటిది పొసెషన్ ఆలస్యం పై సెక్షన్ 18(1) ప్రకారం క‌స్ట‌మ‌ర్‌కు వడ్డీ పొందే హక్కు ``అపరిమితమైనది తిరస్కరించలేనిది`` అని రెరా స్పష్టం చేసింది. 2023-24 మ‌ధ్య కాలంలో జ‌రిగిన ఆలస్యానికి బ్యాంకు రేటుకు అద‌నంగా 2శాతం వ‌డ్డీని కొనుగోలుదారుకు చెల్లించాల‌ని కూడా భ‌వ‌న‌నిర్మాణ‌దారును ఆదేశించింది. రెండవ అంశమైన సూపర్ ఏరియా అమ్మకంపై స్పందిస్తూ.. పంజాబ్ రెరా రూల్స్ 2017 లోని ఫామ్ క్యూ - (మోడల్ అగ్రిమెంట్) సూపర్ ఏరియా ప్రాతిపదికన ధర నిర్ణయించడాన్ని పూర్తిగా నిషేధించలేదని.. కేవలం కార్పెట్ ఏరియా బ్రేకప్‌ను పారదర్శకంగా చూపాలని మాత్రమే కోరుతుందని అథారిటీ స్పష్టం చేసింది. మోడల్ అగ్రిమెంట్ అనేది కాంట్రాక్ట్ స్వేచ్ఛను హరించదని, కేవలం స్పష్టత కోసం మార్గదర్శకత్వం మాత్రమే చేస్తుందని పేర్కొంది.

ఈ తీర్పు రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో ఒక ముఖ్యమైన స్పష్టతను ఇచ్చిందని నిశాంత్ అరోరా విశ్లేషించారు. ప్రాజెక్ట్ ఆలస్యాలు.. డెవలపర్ల వైఫల్యాల నుండి రెరా చట్టం కొనుగోలుదారులకు పూర్తి రక్షణ కల్పిస్తున్నా నిబంధనలకు లోబడి .. ఇరుపక్షాలు స్వచ్ఛందంగా అంగీకరించిన ఒప్పంద నిబంధనలు ఎల్లప్పుడూ చెల్లుబాటు అవుతాయని ఈ తీర్పు నిరూపించింది. అయితే భవిష్యత్తులో బిల్డర్-బ‌య్య‌ర్ ఒప్పందంలో ముందే స్పష్టంగా రాసుకోకుండా.. నిర్మాణ సమయంలో బిల్డర్లు తమకు తాముగా ఏకపక్షంగా కార్పెట్ ఏరియా లేదా సూపర్ ఏరియాను పెంచి అదనపు డబ్బులు డిమాండ్ చేస్తే మాత్రం అది చట్టవిరుద్ధం అవుతుందని రెరా ఈ తీర్పు ద్వారా హెచ్చరించింది.